Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Содержание

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

  • Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
  • Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь.

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

  1. Продажа;
  2. Обмен;
  3. Сдача внаем;
  4. Регистрация других лиц;
  5. Перепланировка;
  6. Визит родственников.

Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

  • Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
  • Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
  • Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

  1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
  2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
  3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
  4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
  5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
  6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

  • Соседей;
  • Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
  • Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

  1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
  2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
  3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

  • Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
  • Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
  • Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
  • Ухудшение состояния, порча имущества;
  • Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

  1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
  2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.
Читайте также  Оформление земельного участка в собственность после аренды

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-v-arendu/

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Сегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость.

В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду – так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр.

Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем.

Законодательная база

Что касается правового аспекта данного вопроса, то законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади. Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит. А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.

Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:

  • пользование;
  • владение;
  • распоряжение.

Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств. Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность.

ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения.

В статье 40 пункт 1 сказано, что собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:

  1. Жилая недвижимость должна использоваться только по прямому предназначению.
  2. Срок действия арендного договора не должен быть больше срока закрытия ипотечного договора.

Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством. В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.

Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду

Из существующей на сегодняшний день практики видно, что большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором. В том числе, к таким действиям относится:

  • перепланировка;
  • продажа жилого помещения;
  • сдача в аренду ипотечной квартиры;
  • визиты родственников на какое-то время;
  • регистрация на данной площади иных лиц;
  • обменные операции с помещением.

Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия.

В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора, возможно несколько вариантов развития событий:

  1. Получение согласия от кредитной организации на сдачу жилого помещения. При этом условия аренды дополнительно оговариваются с кредитором. В случае несогласия кредитора с определенными пунктами арендного соглашения, он вправе выдвинуть свои условия. Только после соблюдения всех формальностей будет выдано положительное решение кредитной организации.
  2. Запрет кредитной организации на оформления арендного договора, предметом которого является ипотечная квартира. В случае, если банк не разрешает аренду, а заемщик все-таки подписывает арендный договор, то такие действия являются незаконными.
  3. Кредитная организация в ипотечном договоре не накладывает ограничений на проведение действий с жилым помещением либо прямо разрешает заключение арендного договора заемщиком.
Читайте также  Аренда транспорта у физического лица налогообложение

Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита.

Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.

Заключение арендного договора

Для сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно.

Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии.

Жилье, приобретенное по военной ипотеке

Относительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор.

Но, законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими.

Опять-таки, можно оспорить то, что возмездная сдача квартиры по арендному соглашению – это коммерческая сделка, тем более, если сделка заключается на короткий срок и без оформления договора.

Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать.

Ипотечный договор СберБанка

Условия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором. Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика.

На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором.

Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы.

Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.

Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры

Естественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а есть ли выгода от подобной сделки. Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим.

Положительные моменты заключения арендного соглашения

Плюсы есть, и они довольно существенны! Это:

  1. Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
  2. Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
  3. Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.

Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость

Минусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь можно описать следующими пунктами:

  1. Вероятность нанесения состоянию помещения серьезного ущерба.
  2. При положительном решении на сдачу заемщиком ипотечной жилплощади в аренду кредитная организация обычно весьма серьезно повышает страховую (до 30%).
  3. Нередко после передачи помещения арендатором собственнику (окончание срока арендного договора) оно требует ремонта.
  4. Кредитная организация, поставленная в известность о планах заемщика сдать ипотечную жилплощадь в наем, может повысить ставку по кредиту.

Кроме этого, заметим, что арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией. Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.

Наказание за нарушение ипотечного договора

Если кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она может инициировать следующие наказания:

  • на первый раз уполномоченный кредитора может ограничиться указанием на нарушение и вынесением устного предупреждения;
  • наказание бывает и более серьезным – штраф за нарушения условий ипотечного договора, при этом сами нарушения фиксируются кредитором;
  • при повторе аналогичных нарушений, кредитор имеет право аннулировать договор и истребовать незамедлительного погашения суммы, оставшейся по ипотечному договору;
  • если у заемщика нет возможности рассчитаться с кредитным учреждением, то через суд жилье будет изъято, как предмет залога;
  • собственник и его арендатор будут обязаны выселиться из квартиры, а само жилье будет продано на аукционных торгах – кредит будет закрыт, хотя это не лучшим образом отразится на кредитной истории заемщика.

Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой.

Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф – правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан.

Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.

Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади

Не стоит пренебрегать возможностью убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения. Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:

  1. Направить заявление кредитору с указанием причин, побудивших заемщика на подобный шаг (материальные затруднения и пр.).
  2. Ознакомить кредитора с арендным договором, который должен содержать такие разделы, как содержание помещения в хорошем состоянии, пользование ею по прямому назначению и т.д., кроме того, положительная характеристика арендатора станет вашим преимуществом.
  3. Приложить к пакету документов уведомление об уведомлении страховой компании о предполагаемых намерениях.

После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.

Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию.

Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно.

Конечно, по закону требуется заключение договора в письменной форме, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку (ипотечный кредит) — в аренду, по военной ипотеке, в Сбербанке

Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.

И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.

А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.

Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

  • использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
  • извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

  • потерять предмет залога;
  • получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.

Читайте также  Аренда земли у администрации сельского поселения

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

  • с меньшими сроками;
  • с большими процентными ставками.

Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:

  1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
  2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Тут представлен образец договора ипотеки в Сбербанке.

Последствия нарушения договора

На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.

В случае продолжения нарушений, банк вправе потребовать досрочного возврата долга. Полностью, с процентами. Где заемщик найдет на это средства – банка не касается.

При невозможности клиента выплатить долг, банк обратит свое внимание на предмет залога. Заемщик и его арендаторы будут выселены, а квартира продана.

Ипотека таким образом будет закрыта, но кредитная история окажется испорченной.

На видео о сдаче купленного жилья

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzjatuju-v-ipoteku.html

Как сдать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

  • 16.05.2018
  • 22038
  • 2
  • 3 мин.

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру.

Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса.

Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции.

Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда.

Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением.

Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды.

Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей.

После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями.

Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно.

Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Источник: https://sber-ipoteka.info/info/operacii/kak-sdat-kvartiru-v-ipoteke-u-sberbanka-v-arendu.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: