Бизнес на посуточной аренде квартир все тонкости

Содержание

Сдача квартир посуточно, как выгодный бизнес

Бизнес на посуточной аренде квартир все тонкости

Посуточная сдача квартир всё больше набирает популярность среди арендодателей. Связано это с повышенной доходностью по сравнению со сдачей жилья на длительный срок. Услуга пользуется популярностью у командировочных, студентов-заочников, туристов, пар с детьми, для которых отель может оказаться не по карману, а хостел неприемлем по ряду причин.

Рассмотрим детали этого бизнеса по порядку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Варианты недвижимости для сдачи

Наиболее распространённый вариант – сдача свободного жилья. Например, после родственников остаётся свободная жилплощадь. Если продавать её нет ни желания, ни возможности — организовать свой бизнес и выгодно сдавать квартиру посуточно, не самая плохая идея.

Выгодным вложением свободного капитала будет покупка отдельной квартиры, специально с целью дальнейшей сдачи. Очевидный плюс – недвижимость всегда растёт в цене. Кроме того, помимо страховки собственных средств, вы получаете стабильный и немалый доход.

Если вы хотите узнать как правильно торговаться при покупке квартиры, то вам будет полезна эта статья.

Субаренда – повторная сдача недвижимости арендодателя. К примеру, если арендатор снимает двухкомнатную квартиру, одну комнату он может сдавать другим людям посуточно, тем самым экономя, а в некоторых случаях полностью окупая затраченные на съём средства. Стоит отметить, что это необходимо обговаривать с хозяином жилья заранее и во всех подробностях.

Расходы на ведение бизнеса

Посуточная сдача квартир имеет много преимуществ.

Большинство людей выбирают съемное комфортабельное жилье вместо строгих гостиничных номеров.

Аренда квартиры посуточно превращается в выгодный бизнес, который требует не только первоначальных вложений, но и регулярных расходов.

Требования для квартиры

Важным фактором успешного ведения бизнеса является местоположение квартиры, транспортная доступность, в больших городах – наличие метро.

Учитывается количество магазинов, банкоматов, развлекательных учреждений в округе. Плюсом будет считаться удаление от крупных автодорог, озеленение прилегающей территории. Всё это может поднять стоимость сдачи жилья.

Перед заселением первых жильцов, квартиру надо обеспечить минимальным набором бытовых приборов и мебели.

Обычно это холодильник, стиральная машина, телевизор, шкаф, стол и стул.

Интернет тоже давно стал повседневной необходимостью, лучше всего заключить отдельный договор с провайдером, при этом скорость доступа не обязательно должна быть высокой.

Налоги при сдаче в аренду

При сдаче в наём жилья частному или юридическому лицу, собственник должен заключить договор найма (аренды). Так как по закону это является предпринимательской деятельностью, хозяин жилья обязан платить соответствующие налоги. Это может быть и налог на доходы физических лиц, и налог на доход индивидуального предпринимателя.

Уклонение от оплаты налогов несёт за собой ответственность вплоть до уголовной.

Регистрация ИП

Если вы решили постоянно зарабатывать на сдаче недвижимости, лучше всего зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Очевидный плюс — упрощённая система налогообложения. Выплаты составят 6 % от суммы доходов за год, плюс сумма обязательных страховых взносов (в 2015 году – 22261 рубль).

Существует несколько способов:

  • Самостоятельно, при этом затраты составят всего 800 рублей на оплату пошлины;
  • По почте (обычно применяется, если гражданин прописан в другом городе);
  • С помощью юриста (дорого, но с гарантией);
  • По доверенности (удобно для людей с ограниченными физическими возможностями);
  • Онлайн-регистрация (пока не пользуется особой популярностью).

Для того, чтобы зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем, необходимо выполнить следующие шаги:

  1. Подготовить документы для регистрации;
  2. Зарегистрироваться в налоговой службе, пенсионном фонде, фонде соц.страхования, фонде медицинского страхования;
  3. Изготовить печать ИП;
  4. Открыть счёт в понравившемся банке.

После выполнения этих процедур вы становитесь индивидуальным предпринимателем, и можете вести свой бизнес на вполне законных основаниях.

Предлагаем Вам посмотреть видеоролик. Налог при сдаче квартиры в аренду. Какой налог при сдаче квартиры в аренду выгоднее?

Покупка патента

Можно также приобрести патент. При этом, оплачивать налоги нужно будет так: стоимость патента + 50 % страховых взносов. Затраты на патент рассчитывается исходя из потенциальных доходов от сдачи жилья, его стоимость – 6 % от расчётной суммы.

Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ)

Если вы решите обойтись без регистрации ИП, приготовьтесь к тому, что каждый год вы будете платить 13 % со всей прибыли и дополнительно подавать декларацию о доходах формы 3-НДФЛ. К тому же, государство рассматривает возможность повышения НДФЛ лицам с доходом более 30 тысяч рублей в месяц.

Если вы хотите узнать как вернуть налоговый вычет при покупке квартиры, то вам будет полезна эта статья.

Подготовка сдаваемого помещения

Ухоженная и чистая жилплощадь привлечёт большее количество клиентов и позволит назначить хорошую цену за аренду. Желательно обновить мебель, завезти несколько наборов посуды, полотенца, комплекты чистого постельного белья. Не помешает и косметический ремонт.

Конечно, лучше всего заселять проверенных людей, но поначалу их может и не быть.

Реклама

Лучше всего это делать в Интернете. Большинство потенциальных арендаторов ищут жильё именно здесь. Не стоит пренебрегать всевозможными группами в социальных сетях, такие ресурсы, как «», «В контакте», «» посещают миллионы людей ежедневно.

Существуют и специализированные торговые интернет — площадки.

Реклама не должна ограничиваться разовыми предложениями, она должна постоянно быть на виду и обновляться.

В объявлениях не помешает предложить систему скидок или всевозможные бонусы, это обязательно привлечёт дополнительных клиентов.

В курортных городах пользуется популярностью найм отдельного работника, который будет стоять на вокзале или в аэропорту с табличкой «Сдам жильё». За определённый процент от сделки такой человек убедит путешественника, что лучшего варианта, чем ваша квартира, он не найдёт.

Объявления в газетах обычно читают только местные жители, но этим вариантом тоже надо пользоваться.
Самый простой поиск клиентов — агентство недвижимости. Можно сдавать квартиру через агентство. В этом случае вся работа перекладывается на плечи риелтора.

Уборка

Уборку необходимо проводить после каждого выселения клиентов.

Если вы решитесь воспользоваться услугами клининговой компании, приготовьтесь к дополнительным расходам. При заключении постоянного договора, вполне возможно договориться о скидках с обслуживающей фирмой.

Если вы не хотите превратить процесс стирки в утомительный ежедневный процесс, лучше всего иметь несколько комплектов белья и стирать их по мере накопления. Будет это прачечная, или же бытовая стиральная машина – решать исключительно вам.

Плюсы и минусы бизнеса на аренде квартиры

В посуточной сдаче квартир, как и в любом другом бизнесе, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

  • Более высокая доходность по сравнению со сдачей жилплощади на длительный срок;
  • Высокий спрос на такое жильё, особенно в крупных городах;
  • Отсутствие персонала.

Минусы:

  • Постоянный поиск постояльцев, соответственно, дополнительные затраты на рекламу;
  • Затрата времени, приходится ежедневно бывать в сдаваемой квартире;
  • Недобросовестные арендаторы или мошенники, которые встречаются при аренде посуточно.

Советы, как правильно сдать квартиру

К сожалению, все негативные последствия предусмотреть невозможно, но можно минимизировать риски. Необходимо грамотно составить договор для посуточной сдачи квартиры, в котором будет прописана ответственность сторон.

Для составления образца договора правильней всего будет привлечь опытного юриста, который знает все тонкости Гражданского Кодекса и учтёт все нюансы в соответствии с пожеланиями клиента.

Отдельным приложением стоит составить опись, в которую будет вписано всё, что находится в квартире.

Предлагаем вам скачать бланк договора краткосрочного найма жилого помещения с описью: Скачать.

Арендатор должен обеспечить не только сохранность имущества, но и сантехнического, электрического оборудования, бытовой техники.

Застрахуйте квартиру от основных рисков. Если по вине арендатора произойдёт затопление, пожар или взрыв бытового газа, ответственность всё равно ляжет на вас.

Брать или не брать залог при сдаче жилья на короткий срок – решение только арендодателя. Плюс залога – при ущербе имуществу эти средства компенсируют убытки. Минус – залог может оттолкнуть потенциальных клиентов.

Продумайте систему скидок постоянным клиентам. В этом случае, например, студенты-заочники, приезжая на сессию, не будут больше искать жильё, а направятся непосредственно к вам.

В заключении можно сказать, что посуточная сдача квартир при грамотном подходе будет приносить постоянную прибыль и не доставит много хлопот.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/sdacha-posutochno-kak-biznes/

Зарабатываем на посуточной и почасовой аренде квартир

В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно — найти жилье, владельцы которого готовы предоставить его на условиях субаренды.

Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается. 

Подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. Но не все так гладко и спокойно.

Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.

Хорошо, если в собственности уже есть пара — тройка квартир. Пусть и однокомнатных  (самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет,  придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную или почасовую аренду.

Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими негативными вещами. И никакими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя  фактически, такие квартиры в последующем ремонте нуждаются  крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.

Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии, потому что у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартира тщательно убирается. Чего не скажешь про долгосрочную аренду:  арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев  за состоянием квартиры не следят. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.

 «Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру, приходится немного приврать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договоры с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться.

Читайте также  Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но, когда видят, что с их квартирой все в порядке,  успокаиваются.

И  мнение соседей и председателей ТСЖ им уже безразлично», — говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.

Лучше всего искать квартиры ближе к центру города. Здесь найти клиентов гораздо проще. И затраты на рекламу намного меньше. Также стоит арендовать квартиры как можно ближе друг к другу – это позволит уменьшить транспортные расходы. Если же одна квартира находится в 15 км от другой, то транспортные расходы будут гораздо больше. 

Легализация деятельности

Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А потому  немалая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги.

В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет об 1 – 3-х сдаваемых квартирах и  доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

Рекомендуем к изучению: » Квартиры посуточно.

Бизнес с нуля».

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6,  лучше зарегистрировать ИП или  ООО.  С оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам).

  Станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность никто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут сообщить об этом в милицию или прокуратуру. И на этот случай у вас всегда будут документы.

Все будет в рамках закона..

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство.  Для оформления бизнеса в налоговой инспекции нужно предъявить заявление, ксерокопию паспорта и ИНН, квитанцию об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.

23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. И вы законный представитель бизнеса.

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходят все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно.

Вам не нужно предоставлять отчеты, вести бухгалтерию и пр. Но патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

Стоит учитывать и тот момент, что, оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя, этот вопрос следует обговорить с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по праву должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку. А если вы работаете с 5-ю и более квартирами, одному уже никак не управиться. 

Представьте картину: вы нашли клиента, едете показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор.

В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент, и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетных дел  может быть с десяток — другой в день. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов.

Поэтому с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и  менеджера по работе с клиентами. Уборщице можно платить только процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления).

Менеджеру – оклад и  небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работой с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.

У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль  работы персонала.  Появится время и  на личную жизнь, а дело будет приносить удовольствие.

Как рекламировать услугу

Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:

  • Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета он становится все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться совсем. Очень многие командировочные по приезде в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
  • Расклейка листовок в местах, популярных  для туристов и приезжих. Это выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
  • Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
  • Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно — трафарет и баллончик с краской.
  • Можно договориться о сотрудничестве с местными таксистами, так как нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье.

Подводные камни в «посуточном» бизнесе

Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть,  из 30 дней –  21 день в аренде.

Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает.

Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине не стоит открывать бизнес к летнему сезону.

Некоторые опытные в этом бизнесе предприниматели  в межсезонье отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.

В то же время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.

Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и  покупку квартир в кредит.  На форумах можно прочитать идеи такого содержания: «можете купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Это лучше, чем платить арендодателю».  Идея выглядит заманчиво, но не осуществима по ряду причин:

  1. Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру, придется сильно понравиться банку. Он потребуют с вас справку о доходах, посмотрит кредитную историю, попросит найти поручителей и пр.  Ваш  официальный  доход  не  достигает 30 – 50 тыс. р. в месяц и банк вам отказывает. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход  в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда  зачем вам нужны   ипотека и посуточная аренда.
  2. С точки зрения инвестиций, такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.

Сколько можно заработать. Краткий бизнес-план

Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Сюда следует учитывать затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

Прибыль от сдачи шести квартир будет около 120 000 р. в месяц.

Чтобы определить окупаемость вложений, следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до необходимого комфорта – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Поэтому  шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Но необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет немного. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.

Рекомендуем к изучению:

Источник: http://delo360.ru/zarabatyvaem-na-posutochnoy-i-pochasovoy-arende-kvartir/

Бизнес-план посуточной аренды квартир — «Жажда» — бизнес-журнал

Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка.

Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе .

Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.

Общая характеристика квартир:

  1. Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
  2. 2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
  3. Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.

Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход.

Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости.

Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.

Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами.

Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги).

В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.

Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:

  • Нестабильный спрос.
  • Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
  • Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
  • Агрессивные конкуренты.
  • Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.
Читайте также  Что значит аренда с правом выкупа

Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).

Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий.

Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры.

Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию.

Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах.

При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода.

При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата.

Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Оснащение квартир

Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д.

Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры.

Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:

Наименование Цена Количество Сумма
Закупка материалов для косметического ремонта 200 000 2 квартиры 400 000
Выполнение ремонтных работ 150 000 2 квартиры 300 000
Диван большой раскладной 40 000 2 80 000
Кровать 2-спальная 25 000 1 25 000
Кресла мягкие 15 000 2 30 000
Кухонный гарнитур 50 000 2 100 000
Мини-холодильник INDESIT TT 85 11 000 2 22 000
Стиральная машина INDESIT EWUC 4105 11 000 2 22 000
Микроволновая печь 5 000 2 10 000
Телевизор 30 000 2 30 000
Интернет 4 000 2 8 000
Кондиционер 10 000 2 20 000
Гардеробная 10 000 2 20 000
Сантехника 17 000 2 34 000
Электрочайник 2 000 2 4 000
Жалюзи на окна 1 000 5 5 000
Тумбочки 1000 4 4 000
Элементы декора 10 000 2 20 000
Постельное белье 2 000 5 10 000
Посуда 1 500 2 3 000
Итого 1 147 000

Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:

Наименование Цена
Ремонт или обивка дивана и кресел 10 000
Косметический ремонт в кухне 20 000
Ремонт сантехники 10 000
Покупка электрочайника 2 000
Итого 42 000

На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.

Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи.

Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников.

При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.

В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.

Маркетинг и реклама

Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.

Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:

Наименование Сумма
На досках бесплатных объявлений
На доске «Авито» в платном разделе 5 000
В газетах 5 000
В социальных группах на топовых местах 5 000
Объявления на улице 500
Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт) 7 500
Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир 5 000
Итого 28 000

Доходы и расходы

Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:

Статья расходов Сумма
Оформление 3 000
Оснащение квартир 1 730 000
Маркетинг и реклама 28 000
Всего 1 721 000

На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.

Ежемесячные расходы

Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:

Статья расходов Сумма
Коммунальные платежи 15 000
Плата за интернет 3 000
Реклама 28 000
Чай, кофе, сахар и т.д. 2 000
Всего 48 000

Доходы

Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.

В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:

Квартира Цена за сутки Количество активных суток Сумма
1-к. квартира в центральном районе 3 500 18 63 000
2-к. квартира в центральном районе 5 500 15 82 500
1-к. квартира на окраине города 2 500 15 37 500
Итого на 2-й месяц 183 000

При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:

  • Будет отработана система привлечения клиентов.
  • Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.

Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.

Проведем расчет на основе средних показателей доходности.

Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Рассчитываем налоговую выплату:

135 000 х 6% = 8100 рублей.

Таким образом, чистая прибыль составит:

135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.

Рассчитываем рентабельность:

(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).

При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.

Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.

В итоге

Бизнес на посуточной аренде квартир даже очень прибыльный, однако в основном в том случае, если в наличии уже имеются одна и более квартиры в собственности.

Если же вы планируете приобрести жилую площадь под аренду, то лучше ориентироваться на этот доход как на дополнительный.

Спрос может неожиданно упасть на месяц или два, и, если у вас не будет источника дохода, за счет которого можно будет погашать кредит за квартиру, вы окажетесь без средств к существованию. Поэтому выходите на путь заработка по аренде недвижимости осторожно.

Источник: https://zhazhda.biz/plan/posutochnaya-arenda-kvartir

Посуточная аренда квартир — бизнес для молодых

Одна из самых популярных тем на бизнес-форумах — посуточная аренда квартир. Это может быть пустующая бабушкина квартира, взятое в ипотеку жилье или просто желание снять подешевле и сдать в субаренду подороже.

Интересуются этой темой, как правило, молодые люди, не имеющие серьезных средств для старта в другом бизнесе. Действительно, больших вложений здесь не нужно.

Но так ли просто построить свой гостиничный бизнес? IQR изучил вопрос.

Как же заработать на краткосрочной аренде?

Где взять квартиру, чтобы сдавать посуточно?

Итак, изначально свободной квартиры нет. Где ее взять? Вариантов у вас немного:

  • снять чью-то квартиру помесячно и сдавать в субаренду посуточно;
  • взять ипотеку;
  • сделать объект из своей квартиры, сняв себе более дешевую на окраине.

Именно так делает Дмитрий Филимонов, который построил бизнес в этой области с нуля. Ему еще далеко даже до тридцати. Дмитрий приехал в Екатеринбург несколько лет назад, с нуля устроился работать риелтором и год набирался опыта.

Потом он взял первую квартиру в ипотеку, уже зная, что будет сдавать ее посуточно, а сам продолжил жить на съемной. Сегодня у него 3 квартиры в ипотеке, из которых он сделал гостиничную мини-сеть.

Доход составляет от 180 до 400 тысяч рублей в месяц, что позволяет свободно выплачивать ипотеку, и через несколько лет у него будет много недвижимости в собственности без обременения залогом.

С чего начать свой арендный бизнес?

Для начала нужно досконально знать рынок аренды выбранного района. Надо прозвонить объявления, походить по квартирам, выписать цены и понять, что предлагают. Лучше говорить хозяину в открытую, что ищете квартиру для субаренды, чтобы избежать проблем в будущем. Не все согласятся, но многим это будет интересно при условии, что вы предложите немного выше рыночной цены.

Совет: подспорьем в этом бизнесе будут знания дизайна интерьеров, практические навыки ремонта и опыт работы риелтором или рекламщиком.

Какая квартира подойдет для посуточной аренды?

Главное — расположение, оно должно быть удобным, поблизости от метро, железнодорожной станции и инфраструктуры. Часто клиенты едут с вокзала или аэропорта уставшие, топать пешком неизвестно куда мало кому захочется.

Сама квартира должна быть современной и приятной на вид. То есть либо вы берете изначально хорошую квартиру, либо делаете ремонт в «убитой». «Так себе квартирка» — самый плохой вариант. При этом не стоит бояться «хрущевок», в них можно сделать довольно приличный ремонт.

Естественно, не первый этаж — такая никому не понравится. Вид из окна не принципиален, но лучше не на помойку. Важнейший элемент — отсутствие затхлого и старческого запаха в квартире — такую никто не снимет.

Читайте также  Аренда терминала для расчета банковскими карточками

По площади предпочтительны мелкие двушки (надо ломать стены) или большие однушки. Это обусловлено типом клиентуры.

Клиент на краткосрочную аренду — кто он?

Большинство клиентов, это:

  • молодые пары;
  • командированные сотрудники и бизнесмены, оказавшиеся в городе проездом;
  • поругавшиеся супруги;
  • туристы.

Брать квартиру могут как на несколько часов переночевать, так и на пару недель. Много постоянных клиентов. Если ваша квартира хороша по цене и качеству, люди запомнят удобный вариант и придут еще или порекомендуют знакомым. Поэтому важно раскрутиться, дальше будет проще.

Сколько нужно денег для старта в этом бизнесе?

Вариант 1

Обычно начинающие предприниматели стартуют с аренды чужой квартиры. Это, как минимум, депозит, месяц оплаты вперед, могут быть еще от 50 до 100% агентских, если не найдете подходящую квартиру от собственника.

Как правило, никто не разрешит вам проводить разнообразные изменения в квартире (ремонт, смена мебели), если вы снимаете. Исключение — договориться с собственником «убитой» квартиры на частичный ремонт в счет оплаты. В этом случае надо детально прописывать этот момент в договоре, чтобы не лишиться вложенного.

На рекламу в первое время достаточно 5 тысяч рублей. В целом, можно начать с вложениями до 100 тысяч рублей.

Вариант 2

У вас побольше денег и решимости, вы берете ипотеку. Как правило, это взнос от 30%. Ежемесячная выплата может быть разной, смотрите ипотечные калькуляторы.

Обычно это полторы цены аренды аналогичной квартиры, а значит, и доход должен быть выше! Поэтому в этом варианте нужно иметь еще один источник постоянного дохода, новичкам его рекомендовать не стоит, можно потерять деньги.

С другой стороны, вы получаете дорогую недвижимость в собственность через несколько лет, уже «отбив» затраты!

В этом случае лучше всего брать «убитую» квартиру, возможно «из-под» алкоголиков или бабушки. Такая квартира будет дешевле рынка, и при правильном подходе вы сможете сделать хороший ремонт. Стоимость ремонта может быть разной. В общих чертах это:

  • стоимость демонтажа старой мебели, сантехники, полов и прочего, плюс вывоз мусора;
  • оплата работы ремонтной бригады;
  • покупка материалов, сантехники и элементов декора;
  • замена мебели.

Дмитрий умудряется продавать старую мебель на Авито и покупать приличную немного б/у там же за копейки. Это занимает много времени — нужно внимательно изучать объявления, прозванивать их, ездить смотреть вживую, но экономит кучу денег.  Иногда имеются царапины и сколы, в этом случае имеет смысл обратиться к реставратору и купить чехлы. Впрочем, и в ИКЕЕ можно купить красивую мебель недорого.

Более детально с решением вопросов, связанных с ремонтом, вы можете ознакомиться в его блоге.

Как обставить квартиру под клиента?

Квартира для посуточной аренды

Для начала изучите значительный массив фотографий красивых квартир и отметьте для себя их общие черты. Как правило, сюда войдут следующие пункты:

  • простор жилой площади — нет лишней мебели и хлама, клиенты любят квартиры студийного типа;
  • квартира обставлена в современном стиле;
  • дизайн выполнен в ярких цветах (ни в коем случае не «вырви глаз», цвета подбирайте гармонично);
  • стерильная чистота, обязательно чистые окна;
  • отсутствие пожелтевших элементов сантехники, оконных рам, подоконников и т.д.;
  • никаких потеков.

Что делает Дмитрий, чтобы квартира смотрелась «круто» и нравилась клиенту:

  • подбирает красивый дизайн;
  • ставит везде большие двуспальные кровати;
  • уделяет большое внимание деталям;
  • обязательно ставит новую кухню с полным оборудованием.

Самое важное — где же взять клиентов?

В интернете

Для начала сделаете сайт-визитку. Это простой сайт, состоящий из 1-5 страниц. Можно погуглить мануалы и сделать самостоятельно (до 1000 рублей), можно заказать на фрилансе (3-5 тысяч) или в веб-студии (от 5 тысяч).

На сайте должны обязательно быть видны ваш телефон и фото квартир. Фотографии должны быть хорошего качества, красивые, сделанные при правильном освещении.

Наймите фотографа-любителя или проконсультируйтесь бесплатно на форуме фотографов.

Сайт можно продвигать, но это не очень эффективно, если уже есть конкуренты в вашем городе. Поэтому начните с контекстной рекламы. Крупнейшие сети — Директ и Adwords от Яндекса и Google, соответственно.

Выберите все подходящие ключевые слова и направьте рекламный трафик на ваш сайт. Как правило, Директ эффективнее, но больше рекламы — больше клиентов.

Если у вас только  одна квартира и ее сняли на неделю, рекламу можно приостанавливать.

Добавьте свою квартиру на доски объявлений. Крупнейшая бесплатная — Авито, но не ленитесь постить на доски поменьше — «Из рук в руки», городские форумы и другие площадки. Крупнейшая платная доска — Циан, не забудьте ее. Чем больше источников — тем больше клиентов.

Международный портал Airbnb поможет вам привлечь клиентов-иностранцев, которые платят в долларах и евро. Главное, чтобы квартира была близко к центру города, красиво смотрелась на фото и была дешевле местных гостиниц.

Локально:

Объявление о посуточной аренде

  • дайте объявления в местные газеты;
  • напечатайте листовки и клейте их везде;
  • можно разместиться на коммерческих досках объявлений у подъездах. Это платно, но ваши объявления буду по всему району или даже городу;
  • попробуйте рекламу на асфальте в людных местах, лучше у станций общественного транспорта. Нужен трафарет и баллончик краски.

Совет: уточняете у клиентов, откуда они узнали о вас. Это поможет отсеять неэффективную рекламу.

Бизнес-план для посуточной аренды

Многоквартирный дом

Субаренда

Здесь все считается на пальцах и бизнес-план не требуется. Понятно, что лишних денег нет, считаем все по минимуму. Возьмите цену хорошей однокомнатной квартиры в своем городе. Вы отдадите ее за первый месяц, столько же — за депозит. Риелторов обходим стороной. За второй месяц деньги нужно держать в запасе. Итого — 3 цены. Допустим, по 25 тысяч в месяц цена аренды, это 75 тысяч.

Сайт делаем «на коленке» бесплатно. Закупаем элементы декора, чистые простыни, полотенца, посуду и другие мелочи на 5 тысяч рублей.

Еще 20 тратим на рекламу — вот мы уложились в сто тысяч.

Допустим, цена будет 2 тысячи рублей в сутки, заполняемость в первый месяц — 40%. Выручка — 24 тысячи. Оплачиваем счетчики за месяц. Если наберем 40% — почти не «прогорим». Еще минус 2 тысячи.

Ко второму месяцу можно выйти в плюс, изучив все нюансы и проблемы на своем опыте. Через пару месяцев затраты окупаются (плюс депозит вам все равно вернут, если ничего не испортите).

Дмитрий говорит о стабильной заполняемости порядка 70-80%.

Совет: попробуйте запустить рекламную кампанию, не имея квартиры! Потратив немного по сравнению с оплатой аренды впустую, вы будете знать, сколько в вашем районе потенциальных клиентов.

Ипотека

Возьмем Москву для примера. Удачно расположенную, но «убитую» однокомнатную квартиру можно взять от 5 миллионов.

В тему: Москва или Подмосковье — где купить квартиру.

На ремонт вы потратите минимально от 200 тысяч рублей. Риелтор необязателен, но к юристам для сопровождения сделки лучше обратиться —  от 30 тысяч рублей. С учетом этой суммы и расходов на рекламу надо считать ипотеку.

Совет: в 2015 году ставки по ипотеке поднялись на несколько процентов, и сейчас не лучшее время связываться с ипотекой — конечная переплата огромная по сравнению с прошлым годом, если ваши доходы рублевые. Лучше начать с субаренды или купить квартиру за наличные при возможности.

У вас должно быть 1575 тысяч рублей на стартовый взнос. Сумму, не меньшую чем платеж за полгода вперед, обязательно отложите! Это примерно 400 тысяч.

Расчет выручки тот же. Риски здесь выше, возьмем пессимистичный прогноз: вы не сможете поднять заполняемость выше 60%. Это 35-50  тысяч выручки в месяц (при цене в 2-3 тысячи рублей в сутки), в зависимости от цены.

С нынешними ставками ипотеку вы не покроете — ежемесячный платеж с коммуналкой, вероятно, превысит 60 тысяч, но это выше цен на аренду (около 28-32 тысяч сейчас берут за такие квартиры).

Вопрос в том, что вкладывая 2 миллиона, хочется большего!

Если же квартира куплена за свои, 12% годовых при пессимистичном прогнозе — это совсем неплохо! Если держать заполняемость на уровне 80%, это 24 дня в месяц, например, по 3 тысячи в сутки, получаем почти 65 тысяч после вычета расходов. Не на каждой работе в Москве столько платят. Можно на эти деньги снимать аналогичное жилье рядом и иметь 35 тысяч разницы.

Впрочем, это пессимистичный вариант. Александр Жинкин из Краснодара, еще один практикующий предприниматель в этой области, в своих семинарах выкладывал гораздо более многообещающую таблицу фактических доходов и расходов по своим объектам:

Бизнес на субаренде квартир

Вероятно, причина в более низкой конкуренции в регионах и возможности ставить более высокие цены на сутки при низких ценах помесячной аренды и ипотеки. Вы можете посмотреть полный семинар (он довольно длинный).

Мнения экспертов о бизнесе на посуточной сдаче квартир

Комментирует Георгий, инвестор в жилую недвижимость:

«Посуточная аренда слишком сложна. У меня другой подход — я беру в кредит квартиры на стадии котлована. Естественно, ее никому не сдашь, ни посуточно, ни как-то по-другому, квартиры-то нет. Когда ее построят, надо делать отделку, это еще несколько месяцев. И только после этого можно сдать и начать «отбивать» потраченные деньги.

Я зарабатываю на повышении стоимости объекта. Чтобы это повышение было максимальным, надо брать самые дешевые квартиры в удобных районах. У меня объекты в разных городах Подмосковья, ну как я буду их посуточно сдавать — на бензин больше потрачу, и работать времени не будет.

Это надо взять в долг кучу денег и выкупить несколько квартир в одном подъезде, вот тогда тема, а так ерунда».

Ему оппонирует Юрий, риелтор:

«Я купил себе квартиру, взял вторую в ипотеку под сдачу в этом же доме. Дом большой, многие соседи хотят сдать, я просто предлагаю свои услуги.

Уже есть несколько соседей, с которыми налажены отношения, им все равно кто будет жить, лишь бы были деньги и не было проблем. Отсутствие проблем в этом случае — на мне, прописываем ответственность в договоре.

Набрал базу клиентов, работать удобно, плюс у меня это — без отрыва от основной деятельности. Ипотека прекрасно выплачивается, очень удобно».

Алиса, рантье:

«Я живу со сдачи двух квартир. Но сдавать посуточно — это все равно что придумать себе работу. Простыни чьи-то грязные стирать и гладить, оттирать сомнительные пятна, унитазы за кем-то мыть — очень мне надо уборщицей подряжаться в свои же квартиры за копейки разницы. Это раз.

Два — никаких ипотек. Я едва осилила взять вторую квартиру за наличку, пришлось жить чуть не впроголодь с этими тратами на покупку и ремонт. А каждый месяц платить — к 30 иметь пучки седых волос.

Деньги же надо где-то брать? Мое мнение — можно устроиться уборщицей, тот же выхлоп по деньгам и те же трудозатраты».

В заключение отметим, что тема имеет право на жизнь, но только при правильной организации и просчете деталей. «На шару» здесь денег не поднять.

Источник: http://IQReview.ru/business/apartments-for-daily-rent/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: